北京限购依旧，商住房买不买？

京WORK-北京码头创始人、中国管理科学研究院企业管理创新研究所所长

北京房地产学会执行会长  陈贵

针对北京1-8月份，商住房热销谈论商住房话题

 商住房为啥成了市场的主角？

 商业住宅用地上建的用于居住性质房子叫商品房，商业用地上建的房子用于商业用途房子叫商住房。

 由于转变政府调控理念的变化和去库存实际需要，加上鼓励住房租赁消费，实行“购租并举”政策的实施等，纯商业用房出现了商改住和商改不改也住的现象。

 随着2016年上半北上深房价再次起飞，杭州等热点二线城市调控加码的预期加强，北京市场政策猜测恐慌性情绪再次蔓延，商住两用的地产交易量价齐涨成为近期房地产市场的主角。

 商住房与商品住宅有何区别？

 房屋产权包括房屋所有权，该权利是永久的，另外包括土地使用权，商业用地期限为40-50年，住宅用地期限为70年。

 正确认识商住房的性质，确实需要社会积极广泛有效传播。商住房可以注册公司，除了土地使用权年限短，公摊面积、综合物业及水电煤暖等成本高，不可以落户口和学区择校权等外，在交易税费，公积金使用，贷款利率等方面规定也要清楚，特别是房产证也会明确是商业或办公类产权。

 商住房，商住两用房，既不适宜居住，其实也不适宜办公，你会发现电梯门一开，大狗小狗汹涌奔出来。这类房子只是年轻人过渡性居所，小公司创业，不适宜老年人居家养老。

 如何看待商住房价值与投资判断？

 在不限购、不限产的理想模型下，商品的价格取决于供需关系。但是，在供给侧受限受控受制情况下，加之资产荒和实体经济不振，货币供应量致市场流动性高烧不退，恐慌性的涨价共识就成为普遍市场的预期，投机需求，加上投资避险需求，赚钱效应等形成总需求随之放大。

 市场上流传北京商住房限购政策的传闻，八月份，北京就出现一轮疯狂抢购商住房现象，其主要原因是即使有多处商住房并不会影响可以再购买商品住宅的权利，投机和投资就是一个划算的投资行为。

 北京的商住房到底该不该买？

 北京的房子，就是一个紧缺。北京疏解人口成为战略要务，解决交通拥堵和城市污染等难题，根本没有也不可能加大土地供给可能性。

 北京当前去商业库存压力主要是商住房，商改住和售改租等政策的试水，为商业用房和商住两用房的价值提升打开市场的想象空间，不管是啥类型的房子，不管买房是为了自住还是投资，长期看不会赔都是有胜算的大概率事件。

 商住房购买建议优先理念是，买新不买旧，买近不买远，买小不买大。购买时，一定要清楚该房还剩多少年使用权。因为，即使是新开盘的商住房，其实拿地时间有的已经过去八年或十年了。特别要关注土地使用权到底如何延续，这关系到商住房未来的投资价值不确定性。

       总之，为了居住，量力而行，该买就买；为了投资，综合评估，关注