北京ç å¤´

楼市分化进入新周期:一二线“é‡å†·â€ 三四线“å‘烧â€

日期:2017-07-31    æ¥æºï¼šæœç‹ç½‘

原标题:楼市分化进入新周期:一二线“é‡å†·â€ 三四线“å‘烧â€

 ç¼–者按:进入“五é™æ—¶ä»£â€çš„中国楼市正在é™æ¸©ï¼Œæ”¿ç­–层层加ç ä¹‹ä¸‹ï¼Œäº¤æ˜“é‡åº”声而è½ï¼Œæˆ¿ä»·è¶‹ç¨³ã€‚然而,å•é ä¸€ä¸ªâ€œé™â€å­—,难以从根本上释放购房需求。é¢å¯¹ä¾ç„¶å¼ºåŠ²çš„购房预期和旺盛的实际需求,楼市管ç†æ­£æ­¥å…¥åŽè°ƒæŽ§æ—¶ä»£ã€‚

 ä¸­å…±ä¸­å¤®æ”¿æ²»å±€æ—¥å‰å¬å¼€ä¼šè®®å¼ºè°ƒï¼Œè¦ç¨³å®šæˆ¿åœ°äº§å¸‚场,åšæŒæ”¿ç­–连续性稳定性,加快建立长效机制。《ç»æµŽå‚考报》å³æ—¥èµ·æŽ¨å‡ºâ€œæ¥¼å¸‚åŽè°ƒæŽ§æ—¶ä»£â€ç³»åˆ—报é“,察访楼市实情,探索如何利用好当å‰çš„窗å£æœŸï¼Œå»ºç«‹é•¿æ•ˆæœºåˆ¶ï¼Œä¿ƒè¿›æ¥¼å¸‚平稳å¥åº·å‘展。

资料图:é’海西å®6月ä½å®…售价åŒæ¯”ç•¥æœ‰ä¸Šæ¶¨ã€‚å­™ç¿ æ‘„

 åŽ†ç»â€œ9·30â€â€œ3·17â€ä¸¤è½®æˆ¿åœ°äº§è°ƒæŽ§æŒç»­å‘力,一二线城市é½é½è¿›å…¥çŽ¯æ¯”“é‡ä»·é½è·Œâ€é˜¶æ®µï¼Œå‘¨æœŸæ€§æ‹ç‚¹æ­£åœ¨ä¸æ–­é€¼è¿‘。ä¸è¿‡ï¼Œæ¥¼å¸‚的整体趋稳似乎并未影å“到开å‘商对三四线城市的良好预期,数æ®æ˜¾ç¤ºï¼Œä¸‰å››çº¿åŸŽå¸‚的土地市场ä»ç„¶ç«çˆ†ï¼Œå¤šä¸ªåŸŽå¸‚在2017年上åŠå¹´å·²ç»å®žçŽ°ä¸Šç™¾äº¿çš„土地出让收入。业界人士认为,当å‰æ¥¼å¸‚调控需ä¿æŒå®šåŠ›ï¼Œä¸€è¦é制热门城市调控æ¾åŠ¨è¿¹è±¡ï¼ŒäºŒè¦é¿å…三四线城市房价炒作现象。

 ä¸€äºŒçº¿åŸŽå¸‚周期性æ‹ç‚¹ä¸æ–­é€¼è¿‘

 å›½å®¶ç»Ÿè®¡å±€å…¬å¸ƒçš„æ•°æ®æ˜¾ç¤ºï¼Œ2017å¹´1至6月份,全国房地产开å‘投资50610亿元,åŒæ¯”å义增长8.5%,增速比1至5月份回è½0.3个百分点。1至6月份,商å“房销售é¢ç§¯74662万平方米,åŒæ¯”增长16.1%,增速比1至5月份æ高1.8个百分点。

 å…¨å›½ä¸€äºŒçº¿çƒ­ç‚¹åŸŽå¸‚商å“ä½å®…市场普é出现“é‡ä»·é½è·Œâ€çš„æ€åŠ¿ã€‚国家统计局å‘布2017å¹´6月份70个大中城市ä½å®…销售价格统计数æ®æ˜¾ç¤ºï¼Œåœ¨å› åœ°åˆ¶å®œã€å› åŸŽæ–½ç­–的房地产调控政策作用下,15个一线和热点二线城市新建商å“ä½å®…价格涨幅å‡æ¯”上月回è½ï¼Œå›žè½å¹…度在0.8至5.5个百分点之间。åˆæ­¥æµ‹ç®—,6月份一线城市新建商å“ä½å®…和二手ä½å®…价格环比平å‡åˆ†åˆ«ä¸‹é™0.1%å’Œ0.2%,二线城市新建商å“ä½å®…ä»·æ ¼åŒæ¯”å¹³å‡æ¶¨å¹…è¿žç»­7个月回è½ã€‚

 ä¸­åŽŸåœ°äº§é¦–席分æžå¸ˆå¼ å¤§ä¼Ÿè®¤ä¸ºï¼Œåœ¨è°ƒæŽ§æ”¿ç­–çš„å½±å“下,一二线热点城市房价全é¢è¢«æŽ§åˆ¶ï¼Œæ¥¼å¸‚调控的影å“å·²ç»åœ¨ä¸€çº¿åŸŽå¸‚å…¨é¢å‡ºçŽ°ã€‚他进一步指出,当å‰æˆ¿åœ°äº§å„项关键数æ®å…¨é¢å›žè½ï¼Œæ¥¼å¸‚涨幅触顶迹象明显。其中,平å‡ä»·æ ¼ä¸‹è°ƒçš„最主è¦åŽŸå› æ˜¯æˆäº¤ç»“æž„çš„å˜åŒ–,从æˆäº¤ç»“构看,一二线城市æˆäº¤é‡æ˜Žæ˜¾å‡å°‘,导致了价格加速下调。

 â€œæˆ¿ä»·ä¸‹è·Œçš„时候往往是"利率高原"å½¢æˆçš„时候。â€ä¿åˆ©åœ°äº§é¦–席分æžå¸ˆå´å®šé‡‘表示,ä¸å°‘银行把居民房贷都视作“鸡肋â€ï¼Œä¸ä»…二套房贷利率推å‡è‡³åŸºå‡†åˆ©çŽ‡çš„20%,更是把首套房贷利率也上调至了基准利率的10%,银行方é¢åˆ©çŽ‡ä¼˜åŠ¿æ–¹é¢çš„政策正é€æ­¥å–消。

 ä¸Šæµ·æ˜“居房地产研究院研究总监严跃进表示,70城房价指数,相当于房地产行业的“上è¯ç»¼åˆæŒ‡æ•°â€ã€‚从统计的角度看,åŒæ¯”增幅曲线的收窄,和环比增幅ä¸æ–­å˜å°æœ‰å…³ï¼Œä½†å½“å‰åŒæ¯”增幅还没有由正转负,因此楼市并未出现大æ‹ç‚¹ï¼Œä½†æ¥¼å¸‚调整是一个é€æ¸é™æ¸©çš„过程,当å‰çŽ¯æ¯”“é‡ä»·é½è·Œâ€ï¼Œå‘¨æœŸæ€§æ‹ç‚¹æ­£åœ¨é€¼è¿‘。

 ä¼Ÿä¸šæˆ‘爱我家集团副总è£èƒ¡æ™¯æ™–认为,近三个月的市场走势表明,北京“317新政â€åŠåŽç»­ä¸€ç³»åˆ—政策的效果éžå¸¸æ˜¾è‘—。在此轮调控中,政策的轮番出å°ä½¿å¾—楼市的投资投机需求被彻底打压,市场因此迅速退烧,ä½æˆ¿å‘å±…ä½å±žæ€§å›žå½’,购房者的心æ€å‘ç†æ€§å›žå½’。市场交易é‡çš„é™æ¸©è¿˜ä¼šç»§ç»­ï¼Œä½†é™å¹…å°†é€æ­¥æ”¶çª„。

 ä¸‰å››çº¿åŸŽå¸‚楼市å‡æ¸©çŽ°é£Žé™©

 æ¥¼å¸‚的整体趋稳似乎并未影å“到开å‘商对三四线城市的良好预期,全国楼市销售ä¾ç„¶æ˜Žæ˜¾å‘ˆçŽ°åˆ†åŒ–。从统计局数æ®çœ‹ï¼Œä¸‰å››çº¿åŸŽå¸‚接近全é¢ä¸Šæ¶¨ï¼Œ6月份新建商å“房ä½å®…涨幅超过或达到1%的有20个城市,二手房涨幅超过或达到1%的有14个城市,基本全部为三四线城市。

 å…‹è€Œç‘žç ”究中心数æ®æ˜¾ç¤ºï¼Œä»Žæˆäº¤ç»“构看,一二线城市楼市æˆäº¤å æ¯”明显å‡å°‘,三四线城市销é‡æ¯”é‡å¤§å¢žã€‚易居ä¼ä¸šé›†å›¢CEOä¸ç¥–昱在克而瑞研究中心“第21届地产金èžå½¢åŠ¿å‘布会â€ä¸Šè¯´ï¼šâ€œä»Šå¹´ä¸ŠåŠå¹´ï¼Œä¸‰å››çº¿åŸŽå¸‚是æˆäº¤ä¸»åŠ›ã€‚一二线城市销售比é‡ä¸‹é™10个百分点,但三四线城市楼市销售在全国总æˆäº¤é‡ä¸­æ¯”é‡ä¸Šå‡13个百分点,高达75%。â€

 ä»Žå…¨å›½å¸‚场看,éšç€æ¥¼å¸‚调控,一二线核心城市的土地热正转移到三四线城市。中原地产首席分æžå¸ˆå¼ å¤§ä¼Ÿè¡¨ç¤ºï¼Œä¸ŠåŠå¹´ï¼Œä½›å±±ã€æ¸©å·žã€æ— é”¡ã€å®æ³¢ã€å˜‰å…´ã€æ²§å·žã€é‡‘åŽã€é˜œé˜³ã€ç›åŸŽã€æ¼³å·žã€æ‰¬å·žç­‰21个热点三四线城市的å–地收入超过百亿元,平å‡åœŸæ‹æº¢ä»·çŽ‡è¶…过40%,相比往年有明显上å‡ã€‚

 ä»¥ä½›å±±ä¸ºä¾‹ï¼Œå½“地拿地æˆæœ¬è¾ƒå¹¿å·žã€æ·±åœ³ç­‰ä¸€çº¿åŸŽå¸‚低,而二级市场æˆäº¤è¡¨çŽ°åˆå±…广东çœå‰åˆ—,两方é¢å› ç´ å åŠ ä¹‹ä¸‹ï¼Œå¸å¼•åŒ…括世茂ã€ç»¿åŸŽã€äº”矿ã€æ³°ç¦¾ã€æ—­è¾‰ç­‰å¼€å‘商ä¸æ–­è¿›é©»ï¼Œå¤§å¤§åŠ å‰§äº†å½“地的竞争。æ®ä¸­åŽŸåœ°äº§ç ”究中心统计数æ®æ˜¾ç¤ºï¼Œæˆªè‡³6月20日,佛山的土地出让金总é¢å·²è¾¾åˆ°395亿元。

 è®°è€…采访了解到,为了维æŒè§„模增长,ä¸å°‘ä¼ä¸šæ”¹å˜äº†ä»¥å¾€åŽ»ä¸€äºŒçº¿åŸŽå¸‚拿地的看法,对于一线城市和核心二线城市周边的三四线城市,很多房ä¼éƒ½è¡¨ç¤ºæœ‰æ„布局,有些三线城市已ç»æˆä¸ºæˆ¿ä¼äº‰ç›¸æ‹¿åœ°çš„阵地。以ä¿åˆ©åœ°äº§ä¸ºä¾‹ï¼Œè¯¥å…¬å¸2016年全年一二线城市拓展容积率é¢ç§¯è¶…过1600万平方米,å å…¨éƒ¨æ‹“展的70%,而在今年第一季度,这一比例下é™åˆ°63%。近期,在莆田ã€è¡¡æ°´ã€ç›åŸŽã€çœ‰å±±ç­‰ä¸‰å››çº¿åŸŽå¸‚,ä¿åˆ©åœ°äº§å‡æœ‰åœŸåœ°å…¥åº“。

 ä¸Šæµ·æ˜“居房地产研究院副院长æ¨çº¢æ—­æŒ‡å‡ºï¼Œè¿‡åŽ»ä¸¤å¹´çš„上å‡çŸ­å‘¨æœŸå†…,楼市热点从一线到二线到弱二线到都市圈到三四线,正在ç»åŽ†è½®åŠ¨æ‰©æ•£çš„过程。ä¸è¿‡ä¸‰å››çº¿åŸŽå¸‚的楼市æˆé•¿æ€§è¾ƒå¼±ï¼Œå¤šå¹´æœªæ¶¨çš„一波爆å‘åŽï¼Œå¼€å‘商进入的风险将ä¸æ–­ç´¯ç§¯ã€‚

 å¼ å¤§ä¼Ÿé¢„计,本轮楼市分化进入新周期,一二线在调控下é™æ¸©ï¼Œä¸‰å››çº¿åœ¨æŠ•èµ„需求推动下上å‡å°†æ˜¯2017年下åŠå¹´æ¥¼å¸‚的主è¦ç‰¹ç‚¹ã€‚

 çŽ¯çƒ­ç‚¹åŸŽå¸‚“溢出â€æ•ˆåº”显著

 çœ¼ä¸‹ï¼Œéšç€åŒ—上广深åŠå—京ã€åˆè‚¥ã€åŽ¦é—¨ã€æ­å·žç­‰ä¸€äºŒçº¿çƒ­ç‚¹åŸŽå¸‚调控政策的执行,其周边å„“环热点城市â€æ‰¿æŽ¥â€œæº¢å‡ºâ€æ•ˆåº”愈加显著,大部分城市商å“ä½å®…市场呈“é‡ä»·é½å‡â€æ€åŠ¿ï¼Œå½“地政府纷纷出å°è°ƒæŽ§æ”¿ç­–,为楼市é™æ¸©ã€‚然而在诸多因素下,环热点城市楼市的调控难度正é€æ­¥å¢žåŠ ã€‚基层主管部门和业内专家建议,未æ¥å¯è€ƒè™‘在“一城一策â€åŸºç¡€ä¸ŠåŠ å¼ºâ€œåŒºåŸŸå调施策â€ï¼Œæ高调控实效。

 è‡ªåŽ»å¹´10月安徽åˆè‚¥å‡ºå°é™è´­é™è´·æ”¿ç­–以æ¥ï¼Œæ¯—é‚»åˆè‚¥çš„六安市房地产市场é€æ­¥å‡æ¸©ï¼Œé”€å”®é‡å±¡åˆ›æ–°é«˜ã€‚六安市房地产市场管ç†å±€ç»Ÿè®¡æ˜¾ç¤ºï¼Œ2016年全市商å“房销售é¢ç§¯è¾¾663.71万平方米,åŒæ¯”增长126.1%,增幅为全çœä¹‹é¦–;销售金é¢308.79亿元,首次çªç ´300亿大关。

 ä»Šå¹´ä¸€å­£åº¦ï¼Œå…­å®‰æˆ¿åœ°äº§å¸‚场继续å‡æ¸©ï¼Œå…¨å¸‚销售商å“房é¢ç§¯åŒæ¯”增长20.37%,销售金é¢åŒæ¯”增长46.8%,商å“房å‡ä»·ä¸ºåŒæ¯”增长21.81%。4月底,记者在六安走访多家楼盘å‘现,æ¯å®¶å”®æ¥¼éƒ¨éƒ½ç”¨å¤§å¹…海报挂出了“åˆå…­åŸŽé™…é“è·¯â€çš„èµ°å‘图ã€ç«™ç‚¹åˆ†å¸ƒç­‰ã€‚æ ¹æ®å›½å®¶å‘改委已批å¤çš„规划,åˆå…­åŸŽé“将使六安进入åˆè‚¥â€œä¸€å°æ—¶é€šå‹¤åœˆâ€ã€‚

 å…­å®‰æ‚ ç„¶è“溪项目一ä½å”®æ¥¼ç»ç†çƒ­æƒ…地介ç»è¯´ï¼Œâ€œ3月份我们曾加推过一次,å‡ä»·è¿˜ä¸åˆ°5000元,132套房æºåªä¸´æ—¶é€šçŸ¥äº†æ‰‹å¤´å®¢æˆ·å°±ä¸€å¤©å–完。5月底我们准备开几栋大平层,预计价格涨到6500元左å³ï¼Œæˆ¿æºåŒæ ·æ˜¯100多套,估计根本ä¸å¤Ÿå–。â€

 åœ¨æ±Ÿè‹å¥å®¹å¸‚,å—å—京调控åŽâ€œå¤–溢â€åŠé¦–æ¡è·¨å¸‚地é“S6线(å®å¥åŸŽé™…)çš„å½±å“,å¥å®¹æ¥¼å¸‚åŒæ ·ä»ŽåŽ»å¹´10月开始“é‡ä»·é½å‡â€ï¼Œå…¨å¹´å•†å“ä½å®…销售é¢ç§¯æ˜¯2015å¹´çš„3å€ä»¥ä¸Šã€‚购房者中å—京人å 90%以上,承接了å—京大é‡çš„刚需和投资购房需求。

 ä¸ºæŽ§åˆ¶è¿‡çƒ­å±€é¢ï¼ŒçŽ¯çƒ­ç‚¹åŸŽå¸‚æˆäº¤æ¸çƒ­çš„强三四线å«æ˜ŸåŸŽå¸‚陆续出å°è°ƒæŽ§æ”¿ç­–,给楼市é™æ¸©ã€‚记者梳ç†å‘现,陆续出å°è°ƒæŽ§æ”¿ç­–的环热点城市有:环京津的ä¿å®šã€æ²§å·žã€å»ŠåŠã€æ¶žæ°´ã€æ¶¿å·žã€æ€€æ¥ã€å¼ æ±Ÿå£ç­‰ï¼ŒçŽ¯æ²ªå®æ­çš„镇江ã€å˜‰å…´ã€å¥å®¹ã€å˜‰å–„ã€æ»å·žã€æ— é”¡ç­‰ï¼ŒçŽ¯å¹¿æ·±çš„中山ã€ä½›å±±ã€ä¸œèŽžã€ç æµ·ç­‰ã€‚政策手段也涵盖了é™è´­ã€é™è´·ã€é™å–ã€æŽ§åˆ¶å¤‡æ¡ˆä»·æ ¼ã€åŠ å¤§åœŸåœ°ä¾›åº”ç­‰å„个层é¢ã€‚

 åŒºåŸŸå调施策 承接ç–解刚需

 ä¸¥è·ƒè¿›è¡¨ç¤ºï¼Œå·²è¿›å…¥â€œå²ä¸Šæœ€ä¸¥è°ƒæŽ§â€çš„热点城市对周边区域的房地产市场将继续产生深远影å“,åŽè€…已进入“去库存â€å’Œâ€œæŽ§æˆ¿ä»·â€åŒè½¨å¹¶è¡Œé˜¶æ®µï¼Œè°ƒæŽ§éš¾åº¦å°†ç»§ç»­å¢žåŠ ã€‚

 è¿™ä¸€è§‚点也得到了å—访的地方主管部门和业内人士认å¯ï¼Œä»–们æ出,对于房地产市场已ç»æœ‰ç´§å¯†è”系的核心城市和其周边环热点地区,需è¦æœ‰æ–°çš„调控视角和手段。

 ä¸–è”行董事长陈劲æ¾æ出,éšç€ç»æµŽçš„èžåˆä»¥åŠåŸŽé™…交通的彻底改善,房地产市场原先以城市划分的“æ¿å—â€å°†åœ¨æœªæ¥ä¸‰å¹´å‘生巨大å˜åŒ–,城市界é™è¶Šæ¥è¶Šæ¨¡ç³Šï¼ŒåŒºåŸŸæ¦‚念强化,仅仅以行政边界实施的“一城一策â€è°ƒæŽ§å¯èƒ½ä¼šæ— æ³•é€‚应市场å˜åŒ–。

 ä¸ºæ­¤ï¼Œé™ˆåŠ²æ¾ç­‰äººå»ºè®®ï¼Œé¦–å…ˆè¦é€šè¿‡å®Œå–„现有的城市群市长è”席会议等机制,将区域房地产市场é€æ­¥ä½œä¸ºä¸€ä¸ªâ€œä¸­è§‚整体â€çœ‹å¾…,在“一城一策â€çš„基础上,é€æ­¥æŽ¢ç´¢â€œåŒºåŸŸå调施策â€ã€‚

 ä¿åˆ©åœ°äº§é¦–席分æžå¸ˆå´å®šé‡‘则认为,当å‰è¿™ç§â€œåŸŽå¸‚群调控场â€çš„æ€åŠ¿å·²ç„¶åˆå…·é›å½¢ï¼Œå¯¹åŒºåŸŸå¸‚场整体回归ç†æ€§äº§ç”Ÿäº†ç§¯æžä½œç”¨ã€‚但由于ä¸åŒåŸŽå¸‚长期的行政分割,在å调程度ã€å½¢æˆè°ƒæŽ§åˆåŠ›çš„能力ã€ä»¥åŠæ”¿ç­–科学性上还需进一步完善。

 äºŒæ˜¯å®Œå–„政策设计,åˆç†æ‰¿æŽ¥ä¸­å¿ƒåŸŽå¸‚ä½æˆ¿éœ€æ±‚,帮助ç–解中心城市功能。å¥å®¹å¸‚房地产市场管ç†å±€å‰¯å±€é•¿å†¯ä¹‰è¿›æ出,å¥å®¹å¸‚在城市群规划上已ç»æœ‰ä¸ºå—京æä¾›é…套æœåŠ¡çš„定ä½ï¼Œå…¶ä»–环热点城市也类似,积æžèžå…¥ä¸­å¿ƒåŸŽå¸‚是å‘展方å‘之一。

 â€œè€ƒè™‘到这些因素,å¯é€‚时调整政策,å…许在å—京缴纳一年社ä¿çš„无房家庭在å¥å®¹è´­æˆ¿ï¼Œè€Œä¸æ˜¯å¿…须在å¥å®¹ç¼´çº³ä¸€å¹´ç¤¾ä¿æˆ–个税,使å¥å®¹èƒ½å¤Ÿåˆç†æ‰¿æŽ¥å—京的刚需。â€å†¯ä¹‰è¿›è¯´ã€‚

 ä¸‰æ˜¯åŠ å¿«å®Œå–„环热点区域的ä¸åŠ¨äº§ç™»è®°ä¿¡æ¯è”网,推动信æ¯å…±äº«å’Œäº’通互认,为区域å调施策æ供信æ¯åŸºç¡€ã€‚å—访人士建议,å¯è®¾å®šä¿¡æ¯è”网倒计时时间表,使投机炒房者尽快“æ›å…‰â€ï¼Œæ高é™è´­é™è´·ç­‰è°ƒæŽ§æ”¿ç­–的实施效果,在楼市调控中既能有效ä¿éšœå¤–溢人群的刚需,åˆèƒ½ç²¾å‡†æ‰“击投机炒作需求,维护市场秩åºã€‚